Por Agustín Arechavala

La Argentina habla nuevamente de recuperación inmobiliaria y reactivación de la construcción. Sin embargo, hay una pregunta estructural que todavía no tiene respuesta: ¿puede despegar el sector sin un sistema sólido de crédito hipotecario?

La experiencia internacional demuestra que no.

La construcción no crece de manera sostenida únicamente por expectativa económica o baja de inflación. Crece cuando existe financiamiento de largo plazo para quien quiere construir, comprar un terreno o acceder a una vivienda.

Y ahí aparece uno de los grandes límites del sistema argentino.

El problema no es solamente que los bancos “no quieran” prestar. El problema es más profundo: el sistema financiero argentino todavía no tiene escala, profundidad ni herramientas suficientes para sostener crédito hipotecario masivo a 15, 20 o 30 años.

En los mercados desarrollados, los bancos no conservan necesariamente esos créditos en sus balances durante décadas. Los transforman en instrumentos financieros que luego son vendidos en el mercado de capitales mediante mecanismos de securitización hipotecaria.

En términos simples: el banco presta, genera la hipoteca y luego descarga parte del riesgo y recupera liquidez colocando esos activos en el mercado.

Ese modelo permitió durante décadas expandir enormemente el acceso al crédito en países como Estados Unidos.

Pero también mostró sus riesgos.

La crisis de Lehman Brothers en 2008 expuso justamente qué sucede cuando el sistema financiero deja de evaluar correctamente la calidad crediticia de los deudores y convierte hipotecas de mala calidad en activos empaquetados y revendidos masivamente. El problema no fue solamente financiero: fue una falla estructural en la evaluación del riesgo.  

Argentina hoy enfrenta el problema inverso: prácticamente no existe un mercado secundario hipotecario profundo y líquido que permita a los bancos originar créditos masivos y luego canalizarlos hacia inversores institucionales.

Sin esa “segunda etapa” financiera, el banco queda atrapado con instrumentos larguísimos dentro de un sistema económico históricamente inestable, con inflación crónica, cambios regulatorios permanentes y baja previsibilidad macroeconómica.

Por eso el crédito hipotecario argentino aparece y desaparece cíclicamente.

Incluso en un contexto de mayor estabilidad, los bancos siguen operando con cautela porque el fondeo del sistema continúa siendo mayormente de corto plazo, mientras que las hipotecas requieren compromisos extremadamente largos.

Mientras tanto, el mundo financiero avanza hacia otro modelo.

Los bancos tradicionales están reduciendo estructura física, acelerando digitalización y enfocándose en eficiencia tecnológica. Santander Argentina anunció inversiones por USD 230 millones en tecnología e inteligencia artificial para 2026, en un contexto donde el 90% de sus transacciones ya son digitales y gran parte de los nuevos clientes ingresan online.  

Eso refleja un cambio profundo en el negocio bancario: menos costo operativo tradicional y más foco en plataformas, datos y servicios digitales.

Pero digitalizar bancos no alcanza para resolver el problema habitacional.

La verdadera discusión de fondo es otra: cómo construir un mercado financiero capaz de transformar ahorro privado en crédito hipotecario sustentable y de largo plazo.

Sin ese puente, será difícil pensar en un boom inmobiliario genuino.

Porque la construcción puede recuperarse parcialmente por inversión privada o desarrollos puntuales. Pero para que exista una expansión masiva y sostenida del sector, hace falta algo mucho más complejo: confianza financiera de largo plazo.

Y esa sigue siendo una de las grandes deudas estructurales de la Argentina.

*Espacio no editorial.